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임대차 분쟁
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많은 사람들이 부동산에 대하여 임대차계약을 체결하고 있습니다.
하지만 그 과정에서 많은 법률분쟁이 발생하는바, 임대인, 임차인별로 주요 법률 쟁점이 존재합니다.
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임대인 측 쟁점사항
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1. 계약유지 : 차임지금청구 소송
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임대차계약이 계속 유지되고 있는 상태에서 만일 임차인이 차임을 지급하지 않고 있으면 임대인은 차임지급청구 소송을 제기할 수 있습니다.
유의할 점은 임차인이 차임지급을 연체한다고 하더라도 임대차계약 해지에는 신중하여야 합니다. 계약 해지 이후에는 차임을 청구할 권리가 없으므로, 만일 해지 이후 임차인이 해당 부동산을 반환하는 경우 임대인은 새로운 임차인을 구할 때까지 공실로 비워두어야 하는 위험부담이 있습니다.
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2. 계약해지 : 건물명도 소송, 부당이득반환청구, 손해배상청구
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원칙적으로 임차인이 2기의 차임액을 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
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건물명도 소송
임대차계약을 해지하였음에도 임차인이 임차목적물을 반환하지 않는 경우에는 임대인은 임차인을 상대로 건물명도 소송을 할 수 있습니다. 이 경우 소송 도중 임차인이 타인에게 임차목적물의 점유를 이전하는 것을 방지하는 것을 방지하기 위해 사전적으로 점유이전금지가처분을 할 필요가 있습니다.
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부당이득반환청구
만일 임대차계약 해지 이후에도 임차인이 계속하여 임차목적물을 사용하는 경우에는 차임 상당액의 부당이득반환청구를 할 수 있습니다. 하지만 만일 임차인이 실제 임차목적물을 사용하지 않는 경우에는 부당이득반환청구를 할 수 있습니다.
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손해배상청구
임대차계약 해지 이후에 임차인이 임차목적물을 반환하지 않는 것은 불법행위로서 임대인은 차임 상당의 손해배상청구를 할 수 있습니다.
하지만 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 동시이행항변권을 행사하면서 반환을 거부하는 것은 위법한 것이 아니므로 손해 배상의무가 없습니다. 따라서 임차인이 계약해지 이후 임대차 목적물 반환을 거부하는 경우, 임대인은 잔존 보증금에 대한 이행제공을 해야만 차임 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다.
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신분상의 조치
이혼소송의 상대방인 배우자 또는 배우자의 가족으로부터 폭행을 당해서 생명, 신체의 안전을 도모할 필요가 있거나, 이혼 소송이 진행되는 기간 동안의 자녀 양육사항을 정할 필요가 있는 경우에는 법원에 사전처분이나 보전처분(가처분)을 신청하는 것을 생각해 볼 수 있습니다. ('가사소송법' 제 62조 제 1항 및 제 63조 제 1항)
구체적으로 배우자의 폭행에 대해서는 접근 금지 사전처분, 접근 금지 가처분을, 자녀의 친권, 양육에 대해서는 친권, 양육자지정 사전처분, 면접 교섭 사전처분 등을 신청할 수 있습니다.
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임차인 측 쟁점사항
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1. 보증금반환청구 소송
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임대차계약 종료 이후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 보증금반환청구 소송을 할 수 있습니다.
임차인의 임차목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행 관계이므로, 임차인은 임차목적물 반환에 대하여 이행 제공하여야만 보증금에 대하여 지연손해금을 청구할 수 있습니다.
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2. 필요비, 유익비 반환청구, 유치권 주장
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만일 임차인이 임대목적물에 대하여 필요비(임차물의 수선비 등과 같이 그 보존을 위하여 지출한 비용), 유익비(목적물의 보존을 위하여 반드시 필요한 것은 아니지만 목적물의 본질을 변화시키지 않고 개량하기 위하여 지출한 비용)을 지출한 경우에는 임대인에게 그 반환청구를 할 수 있습니다. 그리고 그 비용을 지급받을 때까지는 임차목적물에 대하여 유치권을 주장할 수 있습니다.
유의할 점은 유익비는 이용자의 편의를 위하여 지출된 것만으로는 부족하고 목적물의 객관적 가치를 증가케 하는 것이어야 하므로, 상가 임차인이 상가 이용을 위하여 한 내부 인테리어, 시설 등은 유익비반환청구의 대상이 되지 않습니다.
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3. 계약갱신요구권
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상가건물의 경우 임차인은 5년 이내의 기간 동안에는 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
유의할 점은 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 반드시 계약 갱신을 요구하여야 합니다.
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4. 권리금 분쟁으로 인한 손해배상청구
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상가건물 임대차보호법은 임대인이 임차인의 권리금을 회수하는 것을 방해하여서는 안 되므로, 만일 임대인이 권리금 회수를 방해함으로 인하여 임차인이 손해를 입은 경우 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.